Beim Abschluss einer Baufinanzierung wird eine Grundschuld in Höhe des Darlehensbetrages ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Damit sichert sich das Kreditinstitut für den Fall ab, dass der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Mit der Grundschuld richtet sich die Bank ein Vorrecht ein, die Immobilie bei Zahlungsverzug zu versteigern und mit dem Erlös die Kreditschuld zu tilgen. Zusätzlich findet sich im Grundbuch noch die Grundschuldzinsen, die üblicherweise bei ca. 15 – 20% p.a. liegen!!
Der Grundschuldzins dient Banken als Absicherung gegen zusätzliche Forderungen. Dazu gehören die Kosten einer möglichen Zwangsversteigerung und rückständige Zinsen. Darüber hinaus ist es möglich, dass sich das Zinsniveau während der Dauer der Finanzierung erhöht. Daher setzt die Bank den Grundschuldzins vorsorglich sehr hoch an, um solchen Risiken Rechnung zu tragen.
Der Zinssatz stellt somit eine Obergrenze für den Sicherungsumfang dar, den der Darlehensgeber im Zwangsvollstreckungsfall einfordern kann. Für den tatsächlichen Anspruch muss die Bank allerdings immer einen Nachweis erbringen.
Aber: Wenn das gesicherte Darlehen wie vereinbart zurückgezahlt wird, gilt selbstverständlich ausschließlich der im Darlehensvertrag mit der Bank vereinbarte Zinssatz. Der Grundschuldzins bestimmt nur, bis zu welcher Obergrenze der Bank für den Zwangsvollstreckungsfall eine Sicherheit gewährt wird.
Wo finde ich den Grundschuldzins?
Der aufmerksame Baufinanzierungskunde erkennt den Grundschuldzins erstmals auf der Grundschuldbestellung der Bank. Dieses Dokument dient dem Kunden als Finanzierungsnachweis und der Notar benötigt es um die Grundschuldbestellungsurkunde, also den „Sicherheitenvertrag“ zum eigentlichen Kaufvertrag vorzubereiten.
Im Laufe des Kauf- und Finanzierungsprozesses, werden die Daten aus dieser Urkunde – die Grundschuld in Euro und die Grundschuldzinsen in % – vom Grundbuchamt in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Ein eingetragener Grundschuldzins beschränkt Ihre Möglichkeit, im Rang darunter weitere Grundpfandrechte eintragen zu lassen.
Worin liegt der Unterschied zwischen Grundschuldzinsen und Nebenleistung?
In Bezug auf die Grundschuld taucht von Seiten der Banken auch immer wieder der Begriff der einmaligen Nebenleistung auf. Hierbei handelt es sich nicht um die Grundschuldzinsen, sondern um eine zusätzliche Größe.
Die Grundschuld Nebenleistung kommt ebenfalls nur bei einer Zwangsversteigerung zum Tragen und wird in diesem Fall sofort fällig. Mit dem Betrag deckt die Bank die Kosten ab, die für die Zwangsversteigerung selbst anfallen. Je nach Bank variiert die Höhe der Nebenleistung zwischen fünf und zehn Prozent der gesamten Darlehenssumme.
Fazit: Die hohen Grundschuldzinsen sind nicht zu verwechseln mit dem eigentlich Sollzins eines Darlehens, auf welchen man als Kunde den Fokus setzen sollte, weil man diese Zinsen zu zahlen hat! Die Grundschuldzinsen sind nur in einem Szenario relevant. Bei der Verwertung einer Immobilie, wenn der Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeiten steckt. Die Grundschuldzinsen sind somit eine reine Vorsichtsmaßnahme der Bank für den Verwertungsfall, sodass Sie möglichst Ihr komplettes Darlehensobligo inkl. der Verwertungskosten vom Schuldner einfordern kann.
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