Kauf- und Finanzierungsprozess
Schritt 1 & 2. Kreditauswahl, Unterlagensammlung & Krediteinreichung:
Zunächst einmal gilt es sich einen Überblick über die wirtschaftliche Situation und das Finanzierungsvorhaben zu machen. #Analyse 😃
Dazu tragen wir alle erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Kapitaldienstfähigkeit und zum Wunschobjekt mit unseren Kunden zusammen und strukturieren diese.
Oftmals wird dieser Punkt unterschätzt. An dieser Stelle habe ich schon vieles erlebt. 😅
Mandanten, die schon alle relevanten Unterlagen parat hatten (Das ist meist der Fall wenn Mandanten schon vorher bei der Hausbank oder einem anderen Finanzierungsberater gewesen sind),
bis hin zu Kunden, die keine Unterlagen vorliegend und alle Daten „im Kopf“ hatten. 🤣
- Von daher kann das im besten Fall einen Tag dauern, im schlimmsten Fall sich aber auch über mehrere Wochen hinziehen bis alle notwendigen Unterlagen & Informationen vorliegen. Insbesondere, wenn bei Selbständigen beispielsweise noch kein Jahresabschluss des Vorvorjahres vorliegt. Das kommt leider immer wieder mal vor….🙈
- Es hilft ja nichts. Die Unterlagen sind wichtig und entscheidend! Das Baufi-Geschäft ist eine Detailgeschäft! Da kommt es auf Kleinigkeiten an, gerade bei „engen“ Fällen, also bei Fällen die nicht jede Bank „blind durchwinkt“.
- Merke: Je besser die Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller geht es. Insbesondere wenn es um die „eigenen“ personenbezogenen Einkommensunterlagen geht!😊
- Leider hat man es als Käufer auch oft nicht in der Hand wenn es um die Objektunterlagen des zu erwerbenden Objektes geht. Da sind die Kaufinteressenten auf die Zusammenstellung der vollständigen Objektunterlagen des Verkäufers/Maklers angewiesen.
Sobald dann alle Unterlagen vorliegen, wählen wir zusammen mit unseren Mandanten den richtigen Finanzierungspartner aus, und reichen die vollständigen Kreditunterlagen bei diesem Kreditinstitut ein.
Schritt 3. Genehmigungszeit
Je nach Partnerbank kann die Bearbeitungszeit der Kreditanfrage sehr stark variieren. ☹ Es gibt große Unterschiede.
In der Regel dauert es ca. 1-2 Wochen bis die Banken einen Finanzierungsfall final durch alle Gremien geprüft und genehmigt haben.
Das Beste was ich erleben durfte: Die finale Finanzierungszusage innerhalb von nicht mal 24 Stunden!! Das geht, aber nur bei glasklaren Fällen, und wenn man die richtigen Leute bei den richtigen Kreditinstituten kennt.. 😇
Es gibt aber auch Banken die haben 1-2 Monate Bearbeitungszeit. 🙈🙈 Da wird es dann schon sehr eng mit der Wunschimmobilie. 🙈🙈
- Merke: Im Wesentlichen kann man von den 1-2 Wochen ausgehen. Spezialfälle kommunizieren wir natürlich rechtzeitig vorab.
Mit der Kreditbewilligung stellt die finanzierende Bank die sogenannte Grundschuldbestellung aus. Diese ist für den darauf folgenden Notartermin immens wichtig!
Schritt 4. Der Notartermin
Um den Notartermin avisieren zu können ist es sinnvoll die Genehmigungszeit der jeweiligen Bank zu kennen.
Denn beim Notartermin werden 2 eigenständige Urkunden protokolliert:
- Der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer, sowie
- (sofern ein Kredit zum Immobilienkauf verwendet wird) die Grundschuldbestellungsurkunde, die nur die Käufer protokollieren.
Es gibt kein Gesetz, welches vorschreibt, dass nur mit einer gesicherten Finanzierung in Form einer Grundschuldbestellung der Kaufvertrag (Vorgang 1.) unterzeichnet werden darf.
Es ist auch durchaus möglich 2 Notartermine an 2 verschiedenen Tagen zu jeweils einem Vorgang zu vereinbaren.
Wenn beides in einem Termin gemacht wird, was Standard ist, hat das den Vorteil, dass sich der Käufer absolut sicher sein kann, dass er die Finanzierung der Bank bekommt.
Auf eigenes Risiko, kann man auch erstmal den Kaufvertrag protokollieren und die Grundschuldbestellung zu einem späteren Zeitpunkt machen. Davon ist grundsätzlich abzuraten!
Schritt 5. Eintragung Grundschuld & Auflassungsvormerkung
Nach dem Notartermin (Kaufvertrag und Grundschuldbestellung) beauftragt der Notar mit den beiden Urkunden Kaufvertrag & Grundschuldbestellung das Grundbuchamt:
- Die Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Käufer, sowie
- Die Grundschuld zugunsten der zu finanzierenden Bank im Grundbuch einzutragen.
Da es bei Immobilienverkäufen in der Regel um hohe Summen geht, wird ein Immobilienkaufvertrag im Zug-um-Zug-Verfahren abgewickelt.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für den Käufer, da er als neuer Eigentümer im Grundbuch „aufgelassen“ wird. Die Immobilie ist dann sozusagen für ihn als künftigen Eigentümer reserviert und kann nicht anderweitig veräußert werden.
Die Grundschuld wiederum ist die Sicherheit für das zu finanzierende Kreditinstitut, sodass dieses den Kaufpreis und ggfs. weitere Kreditmittel (bspw. Für Sanierungen) auszahlen kann, sobald diese eingetragen ist.
Vorher wird keine Bank Geld auszahlen! Gleichzeitig ist diese letztlich auch die Sicherheit für den Verkäufer, dass dieser auch seinen vereinbarten Kaufpreis erhält.
Es dauert aktuell ca. 4 – 6 Wochen bis das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung & die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen hat.
Schritt 6. Kaufpreisfälligkeit & Kaufpreiszahlung
Sobald alle Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen gemäß Kaufvertrag erfüllt sind – im Wesentlichen sind das die Eintragung der Grundschuld und die Auflassungsvormerkung – schickt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung direkt an den Käufer. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer 2 Wochen Zeit seine Bank anzuweisen den Kaufpreis zu bezahlen.
Der Verkäufer hat den Eingang des Geldes auf seinem Konto dem Notar zu bestätigen. Erst danach können offiziell die Schlüssel getauscht werden und der Käufer kann in seine neue Immobilie einziehen, oder mit aufwendigen Sanierungsarbeiten beginnen.
Zu diesem Zeitpunkt ist der Käufer rechtlich gesehen noch kein Eigentümer, bisher ist er ja nur als zukünftiger Eigentümer im Grundbuch aufgelassen.
Die eigentliche Umschreibung als Eigentümer im Grundbuch ist erst 1-2 Monate danach final vollzogen. 😊
Schritt 7. Die erste Bankrate
Genau ab dem Tag, an welchem die Bank den Kredit, oder auch Teilbeträge auszahlt, wird die Bank beginnen Taggenau auf den ausbezahlten Betrag Zinsen zu berechnen.
(Zins = Gebühr für die Geldleihe auf Zeit).
Zum Monatsende wird dann Taggenau, die erste Zinsrate fällig. Ab dem Folgemonat dann die komplette Zinsrate (für den ganzen Monat) und in der Regel setzt dann auch die Tilgung des Darlehens ein, sodass ab dem ersten „vollen“ Monat die komplette Zins- und Tilgungsrate zu leisten ist.
Beim Tilgungsbeginn gibt es allerdings je nach Bank auch unterschiedliche Optionen.
So gibt es meist auch die Möglichkeit die Tilgung zu einem späteren Stichtag zu starten, der allerdings von vorneherein (schon bei der Beantragung) festgelegt werden muss.
Somit sind die Wichtigsten Fragen geklärt:
Wie lange dauert es, bis mein Kredit bewilligt ist? ❓🤔 –> Summa Summarum ca. 1-3 Wochen. Inkl. Kreditauswahl, Unterlagensammlung ✅
Was benötige ich zum Notartermin? ❓🤔 –> Die Grundschuldbestellung. ✅
Wann kann ich den Notartermin vereinbaren? ❓🤔 –> Voraussichtliches Genehmigungsdatum + 1 Woche Puffer. ✅
Wann muss ich den Kaufpreis bezahlen? ❓🤔 –> Sobald die Fälligkeitsmitteilung des Notars vorliegt. ✅
Wann wird das erste Mal meine Finanzierungsrate abgebucht? ❓🤔 –> Am Monatsende der ersten (Teil-Auszahlung) des Darlehens. ✅
SoGehtÜbersicht, SoGehtBegleitung, SoGehtBaufi! 😉
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