Immobilien Mieten oder Kaufen?

Mieten vs. Kaufen

Welche Rolle spielt der aktuelle Zins?! & Was ist die bessere Alternative?!?!

Eine Momentaufnahme:

In Deutschland wohnt ca. die ½ der Bevölkerung in Miete, die andere ½ in Eigentum. Damit sind wir Schlusslicht in Europa, was die Eigentümerquote angeht. Die Gründe für Miete oder Eigenheim sind vielfältig.

Die aktuellen Zinsentwicklung hat einen großen Einfluss auf die Wohnungsmärkte in Deutschland.

Der Wohnungs-Kaufmarkt:

Grundsätzlich ist der Wohnungs-Kaufmarkt in 2 Unterbereiche zu gliedern.

  • Neubau und
  • Bestandsimmobilien.

Im Zuge des drastischen Zinsanstiegs ist der Neubau nahezu zum Erliegen gekommen. Es wird noch fertig gebaut, was angefangen wurde. Neue Projekte werden erstmal nicht umgesetzt. Der Neubaumarkt für Wohnraum wird 2024 gravierende Einbrüche haben, die sich in der Wertschöpfungskette auf nachgelagerte Gewerke ausweiten wird.

Bestandsimmobilien sind im Zuge des Zinsanstiegs etwas erschwinglicher geworden. Es ist ein Rückgang von durchschnittlich ca. 20-30% zu verzeichnen. Teilweise gab es sogar Preisanpassungen in Metropolen wie Berlin, allerdings nicht in dieser Größenordnung! Tatsächlich sind die Bestandsimmobilien nicht im gleichen Maße im Preis gefallen, als die Finanzierungskosten in Form des Zinses gestiegen sind. Das ist ein Indiz dafür, dass es substanziell nach wie vor einen großen Bedarf an Wohnungsimmobilien in Deutschland gibt. Gäbe es diesen nicht, wären die Preise für Wohnimmobilien in viel stärkerem Umfang gefallen, als es bisher der Fall war. Oder anders ausgedrückt: Allein der Zinsanstieg hat die Nachfrage „kurz- bis mittelfristig“ ausgebremst, bzw. die Menschen zum Abwarten veranlasst. Grundsätzlich ist der Bedarf ungebrochen, wäre da nicht die hohe Finanzierungsbelastung… 😢😢

Der Wohnungs-Mietmarkt:

Beim Wohnungs-Mietmarkt sind 3 Mieten voneinander abzugrenzen:

  • Bestandsmieten              (Nettokaltmieten von bestehenden Mietverträgen in Bestandsimmobilien)
  • Neuvertragsmieten       (Nettokaltmieten von neuen Mietverträgen in Bestandsimmobilien)
  • Neubaumieten                (Nettokaltmieten von neuen Mietverträgen in Neubauimmobilien)

„Es war noch nie so günstig in Miete zu wohnen wie aktuell!“, sagt Professor Dr. Harald Simons, Vorstand beim Forschungsinstitut Empirica AG, am 23.10.2023im Podcast bei Immobilèros.

Damit sind die Bestandsmieten gemeint. In den vergangenen 25-30 Jahren sind die Einkommen um ein vielfaches höher gestiegen, als die Bestandsmieten von Wohnimmobilien. Damit bleibt vom Einkommen anteilig mehr übrig für andere Ausgaben, wie vor 25 Jahren.  Gut wer schon seit langer Zeit eine Immobilie bewohnt und diese gemietet hat! 😊

In dem Moment wenn eine Wohnung zu klein oder zu groß wird, oder aus sonstigen Gründen gewechselt werden muss, gibt es gewaltiges Problem. Die Gründe für einen Wechsel sind vielfältig: Nachwuchs, Heirat, Umzug, Jobwechsel, Eigenbedarfskündigung, etc. Dann muss auf dem Wohnungs-Mietmarkt eine neue Wohnung angemietet werden, die deutlich teuer ist. (Neuvertragsmiete) Warum ist das so?!?!?

Mit den steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Wohnimmobilien sind die Herstellungs- und Baukosten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Corona, die Lieferkettenproblematik und letztlich fehlende sowie knappe Rohstoffe verteuern die Baukosten zusehends. Und es ist mit keiner Entspannung zu rechnen. Letzten Endes „rundet“ die aktuell ohnehin hohe Inflation dieses katastrophale Szenario ab. 😢

Die Neubaumiete, also die Nettokaltmiete, die ein Kapitalanleger beim Bau einer neuen Eigentumswohnung erzielen muss, damit sich die Investition für ihn rechnet, hat auch einen Einfluss auf die Neuvermietung von Bestandsimmobilien. Logisch, Neubau und Bestandsimmobilien konkurrieren auf dem gleichen Wohnungsmarkt miteinander. Selbstverständlich sind Neubaumieten tendenziell etwas teurer als die Mieten von Bestandsimmobilien, dennoch befinden Sie sich im gleichen Markt und korrelieren miteinander.

Wie hoch müsste die Neubaumiete aktuell sein, dass sich ein Kapitalanlageinvestment als Neubau rechnet?!?!

Standardisiertes, statisches Beispiel:

Annahme: Kapitalanleger, Liquiditätsneutralität: Annuität = Nettokaltmiete, 30 Jahre Laufzeit, ohne Berücksichtigung von Verwaltungs- & Instandhaltungskosten, sowie ohne zukünftige Mietsteigerungen.

Neubaupreis pro qm:                                    4000 EUR

Bodenpreis pro qm:                                      400 EUR

Finanzierungszins:                                         4%

  • Neubaunettokaltmiete:               21 EUR!!!!

Das ist natürlich utopisch!! Aktuelle Neuvertragsmieten liegen eher bei ca. 10 EUR/ qm. In den Metropolen, tendenziell etwas mehr.

Genau das ist der Grund, warum die Branche für Wohnungsneubau praktisch zum Erliegen gekommen ist. Es rechnet sich nicht mehr für Investoren!

>>> Fazit:

Der Mietmarkt krankt! Der hohe Gap zwischen Bestandsmieten und sich lohnenden Neubaumieten, führt zu weiterhin ansteigenden Neuvertragsmieten. Politische Markteingriffe, wie beispielsweise die Deckelung von Bestandsmieten, führen unweigerlich zu einem noch stärkeren Wachstum von Neuvertragsmieten. 😢 (So funktioniert leider der Markt.) Als Bestandsmieter auf dem Mietmarkt ist man save, sofern man schon seit langer Zeit eine Mietwohnung hat und daran auch in Zukunft nichts ändern möchte. Allerdings ist man auch in starkem Maße abhängig. Selbst wenn es „nur“ die Eigenbedarfskündigung des Vermieters oder dessen Erben ist. Schon ist man von heute auf morgen auf dem Wohnungsmarkt unterwegs und muss sich mit der dort vorhanden Situation auseinandersetzen. 😢 🙈🙈

Der Immobilienmarkt krankt ebenfalls, insbesondere der Neubaumarkt. Es ist nicht davon auszugehen, dass in nächster Zeit viele Neubauprojekte in Angriff genommen werden. Das wäre aus Investorensicht Kapital verbrannt. Privatleute, die über das nötige Kleingeld verfügen, bleiben aus meiner Sicht die einzigen „Neubauer“ in den kommenden Jahren. Es sind große Anstrengungen der Politik erforderlich, dass die Wohnungsbaubranche wieder Fahrt aufnimmt! 😢🙈🙈

#grunderwerbsteuerwegfallfuererstimmobilien #transparenteundeinfacheeigenheimfoerderung

Der Markt für Bestandsimmobilien bleibt spannend. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Immobilienpreise noch weiter erheblich zurückgehen werden, dazu ist der substanzielle Bedarf zu groß. Bei den ersten Anzeichen von steigenden Zinsen, wobei ich diese in 2024 noch nicht sehe, werden auch die Immobilienpreise wieder anziehen.

Die Expost-Betrachtung:

Derjenige, der vor 20 Jahren eine Wohnung gemietet hat, seit langer Zeit bewohnt und heute noch eine günstige Miete hat, hat alles richtig gemacht, und Glück gehabt. 😊

Andererseits hat derjenige der vor 20 Jahren eine Immobilie gekauft und schon mind. zur Hälfte, ggfs. sogar vollständig abbezahlt hat, zusätzlich noch einen Vermögenswert geschaffen, der über die Jahre auch noch eine erhebliche Wertsteigerung erzielt hat. Das war sicherlich auch eine sehr gute Entscheidung.

Angesichts der prognostizierbaren steigenden Mieten und der Unsicherheit der Lebensplanung, die ein Mietverhältnis mit sich bringt, bin ich dennoch beim Kaufen.

Wer es sich leisten kann, sollte die gefallenen Immobilienpreise nutzen um sich Eigentum zu schaffen. Egal ob man später als Eigennutzer oder als Vermieter auf dem Immobilienmarkt unterwegs ist. Steigende Neuvertragsmieten können einem dann nicht mehr schaden!! 😊

Kannst du es dir leisten?!? Wir machen gerne den Check! 😊👍🏻💪🏻😎

SoGehtMieten, SoGehtKaufen, SoGehtBaufi! 😊