Was ist der Unterschied bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses im Vergleich zu einem 1-FH, 2-FH, oder einer Eigentumswohnung?
Mehrfamilienhäuser, so sagt man, seien schwieriger zu finanzieren, als 1-FH, 2-FH, oder Eigentumswohnungen. Doch woran liegt das und wo liegt eigentlich die konkrete Abgrenzung?
Definitionen:
Eine ETW ist eine nach Wohnungseigentumsgesetz abgeschlossene Wohneinheit mit einem eigenem Grundbuch.
Ein Einfamilienhaus ist ein Haus mit einer abgeschlossenen Wohneinheit mit einem eigenem Grundbuch.
Ein Zweifamilienhaus ist ein Haus mit 2 abgeschlossenen Wohneinheiten zusammen in einem eigenen Grundbuch.
Eine „Zwischenform“ ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, also sozusagen 1 große und eine kleine abgeschlossene Wohneinheit zusammen in einem eigenen Grundbuch
Ab 3 Wohneinheiten und mehr unter einem Dach spricht man von einem Mehrfamilienhaus. 😀
Was ist bei Mehrfamilienhäusern nun so besonders?
Bei jeder Baufinanzierung gibt es 2 kriegsentscheidende Faktoren:
- Eine positive Haushaltsrechnung –> Mehr fixe Einnahmen als fixe Ausgaben inkl. Finanzierungsrate an die Bank. ✅
- Die Wertfeststellung der zu kaufenden Immobilie. ✅
- Und hier liegt der entscheidende Unterschied!
- Mehrfamilienhäuser sind grundsätzlich als Renditeobjekte anzusehen und MÜSSEN demnach nach dem sogenannten Ertragswertverfahren bewertet werden!
- 1-FH, 2-FH, und Eigentumswohnungen werden dagegen nach dem sog. Sachwertverfahren bewertet!
- Die Ergebnisse beim Ertragswertverfahren sind in aller Regel allerdings meilenweit von dem eigentlichen Marktwert entfernt.
- Beim Sachwertverfahren liegen die Einwertungen auch oft unter dem Marktwert, allerdings bei weitem nicht so dramatisch.
Was ist die Folge?
–> Bei 1-FH, 2-FH, und Eigentumswohnungen sind in der Regel 100% Finanzierungsvolumen des Kaufpreises möglich.
Es ist dann ausreichend nur die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 10% einzubringen, wobei mehr immer besser ist!
Bsp:
Kaufpreis: 150k –> ca. 15k EK-Einsatz
Kaufpreis: 500k –> ca. 50k EK-Einsatz
–> Bei Mehrfamilienhäusern können aufgrund eines geringen Beleihungswertes oft nur 70%- oder 90% des Kaufpreises finanziert werden. Inkl. den Kaufnebenkosten sind also ca. 20-40% an Eigenkapital einzubringen. Hinzu kommt das Mehrfamilienhäuser in der Regel teurer sind als kleinere Immobilien:
Bsp:
Kaufpreis: 600k –> ca. 120k – 240k EK-Einsatz
Kaufpreis: 1,5 Mio –> ca. 300k – 600k EK-Einsatz
–> Im Ergebnis sind Finanzierungen von Mehrfamilienhäusern oftmals nur mit viel Cash oder Ersatzsicherheiten (lastenfreien Immobilien) möglich.
–> Ausnahmen bestätigen die Regel. 😊 Als guter Baufinanzierungsvermittler gibt es hier und da Unterschiede in der Einwertung von Immobilien (und Mehrfamilienhäusern!!!)
–> Im Ergebnis sind ggfs. im Einzelfall dann doch 100% Finanzierungen für Mehrfamilienhäuser möglich und es müssen dann doch „nur“ die Nebenkosten eingebracht werden.
Bsp:
Kaufpreis: 600k –> ca. 60k EK-Einsatz
Kaufpreis: 1,5 Mio –> ca. 150k EK-Einsatz
SoGehtMehrfamilienhaus, SoGehtEinwertung, SoGehtBaufi! 😉
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