Stop the madness

Stop the madness

Mein Lieblingsthema KFW – BEG Förderung….. 🙈 😊

Gerne teilen… Vielleicht ändert sich ja mal was wenn das Thema etwas mehr in den Fokus rückt… 😉

 

Sehr geehrter Herr Habeck,

da gibt es etwas auf das Ich Sie gerne hinweisen möchte.

Hinsichtlich Klimaschutz und Energieeffizienz haben wir bei unseren Bestandsimmobilien deutschlandweit schon seit längerer Zeit einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstau. Mehr als die Hälfte der Immobilien in Deutschland ist älter als 70 Jahre und Schätzungen zufolge ist wohl jede 3te Immobilie sanierungsbedürftig. Wenn dieser „Altbestand an Immobilien“ nicht nachhaltig (kern-)saniert werden sollte, führt dies zu einer erheblichen Ausdünnung von Orts- und Stadtkernen.

Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll Sanierungen von Bestandsimmobilien zu subventionieren. Gerade, wenn man politisch an dieser Stelle „einen grünen Fußabdruck“ hinterlassen möchte. 😊

Neben den erheblichen Kürzungen & Streichungen von Subventionen innerhalb der BEG Förderung der letzten Monate, die mich an diesem grünen Fußabdruck zweifeln lassen, bewegt mich aktuell besonders eine Neuerung bzgl. des KFW-Programms 261 hinsichtlich der Beantragung von Sanierungsmitteln zu Bestandsobjekten.

Vorneweg: Das Programm 261 ist aktuell zinstechnisch wieder sehr interessant. Der Darlehenszins liegt mit ca. 0,6 – 1,8% ca. 2% – 3,5% unter dem aktuellen Marktzinsniveau! Die Tilgungszuschüsse wurden zwar ausgedünnt, sind aber für diejenigen, die die Voraussetzungshürden erfüllen immer noch recht lohnenswert.

Neuerdings gilt erschwerend eine Regelung im KFW-Programm 261, dass man diese Sanierungsmittel erst beantragen kann, wenn man schon Eigentümer einer Immobilie ist, bzw. mindestens die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist!?!?!

  • Das bedeutet es dürfen nur noch Eigentümer einer Immobilie diese mit dem Programm 261 energetisch sanieren!
  • Was heißt das für angehende und zukünftige Immobilienbesitzer?

Möchte ein Kaufinteressent eine Bestandsimmobilie erwerben und diese mit dem Programm 261 – weil zinstechnisch äußerst sinnvoll – energetisch sanieren, geht das mittlerweile nur noch in 2 Schritten:

  1. Finanzierung Kauf, vom Kaufpreis + Nebenkosten – Eigenkapital  und dann nach der Auflassungsvormerkung (ca. 4-6 Wochen später)
  2. Finanzierung der Sanierungskosten von KFW 261…..

Herr Habek, haben Sie eine Ahnung, was das für Kunden und die Banken im Endeffekt bedeutet?!? Banken müssen solche Finanzierungsfälle nun immer 2 mal in die Hand nehmen. Was heißt das konkret?

Früher gab es keinen Unterschied zwischen einer Baufinanzierung für den Kauf und Sanierung mit KFW- oder ohne KFW-Mittel. Es gab es eine Prüfung von Kapitaldienst, Eigenkapitaleinsatz und Immobilienwert bzgl. des Kaufpreises und der veranschlagten Sanierungskosten. Genauso wird das auch weiterhin gehandhabt sofern die Mittel dafür nicht über die KFW, sondern direkt über die Bank bezogen werden – mit erheblichem Zinsnachteil ☹. Das ist auch absolut logisch und sinnvoll. Der Finanzierungsfall ist damit genehmigungstechnisch und unter Risikogesichtspunkten für die Bank & den Kunden abgeschlossen. Der Kunde weiß genau mit welchem Zins und welcher Darlehenshöhe er rechnen kann! ✅✅✅

Nimmt ein Immobilienkäufer Ihre Anreize zum Klimaschutz allerdings ernst und möchte wirklich die Sanierungskosten mit dem KFW Programm 261 darstellen, was aus meiner Sicht wirtschaftlich absolut ratsam ist, dann hat er ein Problem! Er weiß nämlich nicht, ob und in welcher Höhe er seine Sanierungen zu einem späteren Zeitpunkt auch genehmigt bekommt!?!? Dann hat er eine Immobilie, die er nicht sanieren kann, oder eben nur in (erheblich) reduziertem Umfang. Abgesehen davon gibt es auch Immobilien auf dem Markt, in denen man ohne Sanierung nicht wohnen kann! Diese müssen saniert werden. Andernfalls hat man eine Immobilie in der man nicht wohnen kann! ☹☹

Und diese Gefahr ist real!

Da die Zinsen im Laufe des Jahres 2022 derart gestiegen sind – es ist keine Kehrtwende in Sicht, im Gegenteil es ist eher von weiter ansteigenden Zinsen auszugehen – und die Immobilienpreise bis dato noch auf einem vergleichsweise hohen Niveau liegen, können sich ohnehin immer weniger Menschen über solche Themenstellungen Gedanken machen.

–> Der Kapitaldienst ist meistens knapp. –>> Bei knappen Fällen, können schon leichte Zinsanpassungen dazu führen, dass Finanzierungsfälle nicht mehr darstellbar sind. Dafür gibt es in diesem Jahr unzählige Beispiele.

Warum muss man dann noch so eine unnötige bürokratische Regel einführen, die den Genehmigungsprozess einer Baufinanzierung mit KFW-Sanierung – was ja eigentlich politisches Bestreben sein sollte – siehe oben! – in diesem Maße torpedieren?!? Egal ob für Kunde oder Bank. Dieser Sachverhalt ist für beide Seiten nachteilig und absolut unbefriedigend. ☹☹☹

Ich würde mir wünschen, Herr Habeck, und ich bin mir sicher da spreche ich für alle Kaufinteressenten mit Sanierungswillen und im Prinzip für die gesamte Bankenbranche, dass Sie diese Hürde wieder abbauen!

In jeder Baufinanzierung liegen Risiken. Selbst bei Topverdienern und Topverdienerinnen gibt es keine Garantie, dass bis zum Ende der Darlehenslaufzeit keine Rückzahlungsschwierigkeiten eintreten. Unfälle, Krankheiten, Arbeitslosigkeit, Scheidungen…, in 30 Jahren kann eine Menge passieren. Es liegt in der Natur der Sache, dass jeder Baufinanzierung Risiken zugrunde liegen, sowohl für Kunde als auch für Banken.

Wieso muss man dann hier einen zusätzlichen unnötigen Unsicherheitsfaktor einbauen ?

Es wäre schön, wenn Sie sich in einer ruhigen Minute diesbezüglich mit Ihren Beratern austauschen und diesem Unsinn ein Ende bereiten würden.

Abgesehen davon ist mir bewusst, dass Sie tagtäglich vielfältige Herausforderungen zu meistern haben, gerade in der jetzigen politischen Situation.

Ich hoffe dennoch ich konnte Ihnen einen kleinen Denkanstoß geben, wie sich dieses Thema in der Praxis verhält.

Gut gemeint heißt bekanntlich nicht immer gut gemacht. Dennoch ist es nie zu spät Änderungen herbeizuführen.

Beste Grüße

Alexander Häffner

Inhaber & Geschäftsführer

SoGehtBaufi

 

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